12月19日，“世界地王”安澜上海技俩认筹首日，售楼处堤防分销东谈主员，现场安保严实。该技俩首批过会均价17.88万元/平方米，低于市集预期，最贵一套达1.46亿元。这只是本年上海高端住宅市集的一个缩影。
前不久，上海保利世博天悦卖出了一套总价1.2亿元的顶层复式住宅（以下简称“顶复”）。至此，通盘技俩6套售价逾7000万元的“顶复”一起售罄。
《逐日经济新闻》记者统计发现，本年以来，上海总价3000万元以上的新建高端住宅，成交金额已突破1000亿元。比拟之下，北京、广州、深圳三地同级别高端住宅的成交总和，与上海好像卓绝。
克而瑞数据自满，2025年上半年，世界30个要点城市3000万元以上新址成交总量中，59.4%由上海一城孝敬。
在现时房地产市集曲折与转型的布景下，不同能级城市、不同居品段呈现分化态势，已成为行业多半相貌。以上海为代表的一线城市中枢资产受到高度关注，其背后是改善型需求在品性和资产属性上多维度的开释。
上海高端住宅卖超千亿元
本年以来，国内一线城市高端住宅市集呈现出显耀的结构性分化。
中指商酌院统计自满，本年以来，为止2025年12月15日，上海总价4000万元以上的高端住宅成交约1300套，金额突破800亿元；若以3000万元为统计口径，成交套数约1900套，总金额跨越1000亿元（由于各城市市集结构和统计风尚不同，高端住宅统计门槛存在互异，因此数据对比主要反馈趋势与量级）。
这一成交范围意味着，上海的高端住宅销售无论是“量”如故“价”，均是一骑绝尘，市集份额高度荟萃。以套均3000万元及以上高端住宅的成交金额计，上海已好像与北京（套均1600万元以上约588亿元）、广州（套均1000万元以上约592亿元）、深圳（套均2000万元以上约199亿元）三地同期同类交游的总和卓绝。
克而瑞数据自满，2025年上半年，世界30个要点城市3000万元以上新址成交总量中，59.4%由上海一城孝敬。
一线城市高端住宅市集热度还在握续。克而瑞发布的阐述指出，本年3月,上海“金陵华庭”一期158套房源3小时售罄，揽金92.34亿元；二期首批次房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，冲破了2025年上海单次推盘总金额最高值记载；该技俩11月再次开盘，去化率仍高达95%。
从成交均价看，中指商酌院统计的前11月上海商品住宅销售金额TOP10中，榜首“上海壹号院”套均价钱达6223万元，榜二“金陵华庭”套均价钱为6887万元，而“高福云境”技俩成交79套，终了64.6亿元销售额，套均价钱达到8177万元。
《逐日经济新闻》记者了解到，比拟之下，其他一线城市高端住宅市集呈现不同特征。
本年以来，为止2025年12月15日，北京1600万元以上新址成交约2400套，金额588亿元，推崇妥当；广州1000万元以上的高端住宅，成交跨越3000套，成交总金额约592亿元，总成交量较为杰出；深圳2000万元以上的高端住宅成交约598套，金额199亿元。
本年以来，深圳高端住宅成交更为荟萃。11月30日，“深圳湾沄玺”开盘，首推348套大平层，500平方米、700平方米、1149平方米大平层当先售罄，单价25万~28万元/平方米，总价1.3亿~3.3亿元，开盘当日，技俩举座去化率接近七成，最终单日销售额约130亿元。
12月16日，深圳商住公寓“GCC联泰超总湾”启动首批销售，推出125套建筑面积约303~1032平方米大平层，当日终了销售额约53亿元。
针对这一市集时势，在禁受《逐日经济新闻》记者书面采访时，广东省住房策略商酌中心首席商酌员李宇嘉指出，“与京沪比拟，广深高端住宅销售范围比较小，广深市集套均1000万元以上的新住宅，本年销售占比在2%以下，而京沪在3%~5%，这两地汇注的高净值东谈主群比较多。此外，京沪，突出是上海连系的品牌开发商比较多，居品打造智商比较强”。
关于高端住宅市集的火热，李宇嘉以为，“从房屋本人来看，往常几十年楼市红红火火，但在适度房价等措施下，（许多客户）拿着钱买不到好屋子，而当今供地、计较、配套、蓄意、处事等全面升维。广深的高端住宅，有来自香港等地的需求，但占比也就2%~3%，主要如故大湾区高净值东谈主群”。
购买力究竟来自那儿？
守旧亿元级成交额的购买力，究竟来自那儿？
上海保利世博天悦技俩计议妥当东谈主向《逐日经济新闻》记者披露，买入该技俩1.2亿元“顶复”的，是一位外地企业主，方针是“思在上海买一套屋子给孩子住”。
“这位企业主便是心爱江景房，也比对过汤臣一品、滨江胜利门这些热点技俩，自后参不雅了技俩（保利世博天悦）一次，本日就拍板了。他以为这种居品比较稀缺，买便是要买最佳的。”上述上海保利世博天悦技俩计议妥当东谈主向记者示意。
记者访谒市集发现，高端住宅的购买群体，正变得多元化和年青化。比如，上海招商“静安里”风貌别墅技俩，眩惑了包括中年客群、企业家二代和海归等在内的万般买家。
上海招商“静安里”风貌别墅技俩方面向《逐日经济新闻》记者先容称，其购买东谈主群更看中苏河湾风貌成片开发定位，区位上相近北外滩、苏河湾，自带9000平方米生意街，同期21万元/平方米的联动价，也具备一定性价比。
上海另一个风貌别墅——华润置地“士林润园”，属于黄浦区老西门街谈旧城阅兵技俩，户均总价在7000万元以上，方针客群便是国表里有资金实力的买家，“本年销售很火”。
另据华润置场所面先容，位于浦东后滩的“沄启滨江”技俩，其客群相对年青，如海归家庭。
不同城市的高端住宅奢侈群体，也不尽琢磨。如在成皆，新晋高端住宅——“贝宸S1”技俩的购买者中，新经济创富者是主力，他们追求极致体验和长久主义；年青海归或者“企业二代”自带国外视线，为审好意思和独到性买单……他们之中以腹地客户为主，多为一次性付款。
对此，58安堵客商酌院院长张波进一步分析指出，“守旧高端住宅购买力的，既有居住升级的奢侈需求，也有资产避险的投资需求。从上海一些高端住宅的有用认购中不错看出，非上海籍买家占比较高，甚而达到七成，这类东谈主群中一般有资产避险的投资，或避险和自住敩学相长的需求”。
李宇嘉也示意：“对许多高净值东谈主群来说，在经济转型期，可投资领域未几，而中枢城市、中枢区位的优质物业，具有稀缺性和保值功效。”
“好屋子”评判圭臬升级
本年9月，保利世博天悦一位来自江苏泰州的业主祁先生（假名）在共享买房履历时坦言：“我便是心爱临水的大平层，摇号时拿到了50号，还以为这个价位的屋子如汤灌雪，效果看盘选房本日才摇到5号，心仪的房源就没了。”
于是不宁肯的祁先生，又参与了技俩下一批次摇号，这才“抢”到了我方称心的房源。
关于这种抢盘热度，张波进一步指出，“一定经由上意味着高端住宅，正从腹地顶级圈层奢侈品，扩大为世界高净值家庭的圭臬化避险资产，其钞票储存功能愈加突显”。
“高端住宅的购买活动呈现出复合特征，既是基于当下利率和居品力的奢侈选拔，亦然面向将来的资产布局。当居住升级与资产树立动机类似，便催生了市集对顶级稀缺资产的荟萃追赶。”张波补充分析称。
这种类似动机带来的升级，是否能蛊卦“好屋子”的趋势？在一些行业东谈主士看来，高端住宅竞赛圈的情况，无法和“好屋子”的中枢方针径直挂钩，甚而有可能在一定经由上偏离。
据《逐日经济新闻》记者了解，此外，高端住宅买家对“好屋子”的评判圭臬正在升级。
华润置地计议妥当东谈主对比发现，以前的奢侈者买高端住宅，比如，那时的黄浦华润外滩九里技俩，客户主要看技俩的大理石比例、装修的豪华经由，当今更垂青技俩全球区域的品性，比如水系、会所等。
《逐日经济新闻》记者了解到，这一行变，正是当高端住宅奢侈理念，从硬件堆砌向生计体验与处事优先的微不雅缩影。与此同期，本年四季度以来，北京、上海、深圳、成皆等地高端住宅市集出现转冷迹象，并非通盘技俩均能终了开盘售罄。那么，将来高端住宅改善型需求又将走向何方？
对此，李宇嘉坦言，“硬件堆砌和过度投资，也曾是‘好屋子’的1.0版块，而当下的‘好屋子’，应该迈向配套和处事等偏向东谈主性化、居住处事的主题。针对不同的东谈主群、不同的居品，比如保险房、浅近住房、旧改住房、租出住房等，但凡新增供给筹集的，皆应该有‘好屋子’圭臬，而这个圭臬便是买得起、住得下、住得好”。
58安堵客商酌院的调研数据自满，“好屋子”是一个更平时的宗旨，其圭臬由住建部《住宅技俩步伐》明确为“安全、野蛮、绿色、贤惠”四大中枢方针，其中居住野蛮度需求占比达61.6%，远高于其他三项，其次是安全保险需求。而不同东谈主群对“好屋子”的关注点有互异，中年群体倾向于全生命周期的空间适配和代际存眷蓄意，老年群体关注安全与尊荣的适老化场景，后生群体则杰出智能化需求。
事实上，市集先驱仍是初始了探索。头部房企正尝试从“造屋子”转向“造生计”。
举例，有的技俩将旅店式度假和轻易感动作蓄意形而上学，恢复客户的情感需求；有技俩则在拜托前，就前置物业处事决议，让处事与建筑共同孕育；还有的技俩，通过打造高端社群平台、贯串稀缺资源，将社区滚动为业主的外交成本。
“将来，打动顶级改善客群的要害，应是纪念到难以量化的居住体验与处事，同期兼顾安全、绿色等基本圭臬，野蛮不同东谈主群的个性化需求，而不单是是追求更极致的奢华。”张波临了向记者强调。